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Privat Wohnung mieten in Wien: provisionsfrei & ohne Makler (2026)

Provision, Makler, „provisionsfrei“ — bei einer privaten Wohnungssuche in Wien tauchen diese Begriffe ständig auf. Hier steht, was wirklich dahintersteckt: was das Bestellerprinzip regelt, wer wann zahlt und wo private, provisionsfreie Wohnungen tatsächlich inseriert werden.

Last updated 16 October 2026 · Vienna

Provisionsfrei heißt in Österreich: Für die Miete fällt keine Maklerprovision an, weil die Vermieterseite den Makler beauftragt hat. Genau das regelt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip — wer bestellt, zahlt. Private, provisionsfreie Wohnungen findest du auf Portalen mit Provisionsfrei-Filter, auf ohne-makler.at und in privaten Gruppen.

Was „provisionsfrei“ wirklich bedeutet

„Provisionsfrei“ heißt: Für die Vermittlung dieser Wohnung fällt an dich als Mieterin oder Mieter keine Maklerprovision an. Seit dem 1. Juli 2023 ist das in Österreich der Normalfall, wenn die Vermieterseite den Makler beauftragt hat — oder wenn gar kein Makler eingeschaltet ist, weil direkt vom Eigentümer vermietet wird. Die AK Wien erklärt, wann eine Provision zulässig ist und wann nicht.

Wichtig: „provisionsfrei“ und „ohne Makler“ sind in erster Linie Bezeichnungen für ein Inserat, kein rechtlicher Status. Ob für dich das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt — mit seinen Regeln zu Kündigung, Kaution und Befristung —, hängt von der konkreten Wohnung und dem Vertrag ab, nicht von der Anzeige. Das Mietrecht auf wien.gv.at geht auf den Anwendungsbereich ein.

Ein Warnsignal: Verlangt ein Makler statt einer Provision eine „Mietvertragsgebühr“ oder eine ähnlich umbenannte Zahlung, ist Vorsicht angebracht. Die AK rät, solche Forderungen prüfen zu lassen, statt sie zu bezahlen.

Das Bestellerprinzip: seit 1. Juli 2023 zahlt, wer bestellt

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip (auch Erstauftraggeberprinzip). Das schreibt die offizielle Bürgerinformation des Bundesministeriums für Justiz auf oesterreich.gv.at (Seite.210222, „Provision“) fest. Die gesetzliche Grundlage ist § 17a Maklergesetz.

Die Logik ist einfach: Es zahlt, wer den Makler als Erstes beauftragt hat. Nach § 17a darf der Makler eine Provision nur mit dem Erstauftraggeber vereinbaren — nicht mit der anderen Seite. In der Praxis beauftragt meist die Vermieterseite den Makler, deshalb zahlen Mieterinnen und Mieter bei offenen Inseraten in der Regel nichts (AK Wien).

Inseriert der Makler eine konkrete Wohnung mit Zustimmung des Vermieters, gilt der Vermieter als Erstauftraggeber — eine Provision mit dir als Mieter ist dann nicht zulässig (§ 17a Abs 3 Z 3 Maklergesetz; siehe auch die Meldung „Maklerprovision: Wer bestellt, zahlt!“). Nur wenn du selbst dem Makler einen Suchauftrag für eine von dir beschriebene Wohnung erteilst, wirst du Erstauftraggeber und zahlst — dann aber höchstens im gesetzlich gedeckelten Rahmen. Vereinbarungen, die Kosten unzulässig auf die Wohnungssuchende verlagern, sind nichtig und können mit einer Geldstrafe von bis zu 3.600 Euro geahndet werden (§ 17a Abs 5 und Abs 7 Maklergesetz). Das Bestellerprinzip gilt nur für die Miete von Wohnraum — nicht für den Kauf und nicht für Büro- oder Geschäftsflächen (siehe die AK zum Bestellerprinzip).

Wer zahlt wann? Der Überblick

Die häufigsten Fälle im Vergleich. Maßgeblich ist immer der Einzelfall — lass ihn im Zweifel von einer Beratungsstelle prüfen.

Situation Provision für dich? Grundlage
Die Vermieterseite beauftragt den Makler (der häufigste Fall). Nein — die Provision trägt die Vermieterseite. § 17a Maklergesetz; oesterreich.gv.at
Der Makler inseriert eine konkrete Wohnung mit Zustimmung des Vermieters. Nein — der Vermieter gilt als Erstauftraggeber. § 17a Abs 3 Z 3 Maklergesetz
Du erteilst dem Makler selbst einen Suchauftrag für eine beschriebene Wohnung. Ja, aber gedeckelt — höchstens zwei Bruttomonatsmieten; bei kurzer Befristung weniger. oesterreich.gv.at; AK Wien
Der Makler verlangt eine „Mietvertragsgebühr“ statt einer Provision. Warnsignal — nicht ohne Prüfung zahlen. AK

Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an die AK Wien oder die Mietervereinigung.

Wo private und provisionsfreie Wohnungen zu finden sind

Die Suche nach „privat wohnung mieten wien“ führt fast immer auf Inserats- und Portalseiten — nicht auf Anleitungen. Private, provisionsfreie Angebote liegen vor allem an drei Orten:

So gehst du bei einer privaten Wohnung vor

Bei einer privaten Vermietung verhandelst du direkt mit der Eigentümerseite — es gibt keine Maklerin und keinen Makler, die dazwischenstehen. Zwei Dinge sind trotzdem wichtig:

Ob für dich das Mietrechtsgesetz gilt, entscheidet nicht die Bezeichnung „privat“, sondern die Wohnung selbst. Genau deshalb lohnt sich vor der Unterschrift der Blick auf eine Beratungsstelle — sie prüft deinen Einzelfall unabhängig.

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Questions

Was bedeutet „provisionsfrei“ bei einer Wohnung?
Provisionsfrei heißt, dass für die Vermittlung der Wohnung keine Maklerprovision an dich als Mieterin oder Mieter anfällt. Seit dem 1. Juli 2023 ist das in Österreich der Normalfall, wenn die Vermieterseite den Makler beauftragt hat. Die AK Wien erklärt die Regeln.
Seit wann gilt das Bestellerprinzip in Österreich?
Seit 1. Juli 2023. Das Bestellerprinzip steht in § 17a des Maklergesetzes; eingeführt wurde es mit der Maklergesetz-Novelle 2023 (BGBl. I Nr. 24/2023). Die offizielle Bürgerinformation dazu kommt vom Bundesministerium für Justiz (oesterreich.gv.at).
Wer zahlt die Maklerprovision — Mieter oder Vermieter?
Es zahlt, wer den Makler als Erstes beauftragt hat. Beauftragt die Vermieterseite den Makler, darf mit dem Mieter keine Provision vereinbart werden — in der Praxis der häufigste Fall. Nur wenn du selbst dem Makler einen Suchauftrag für eine von dir beschriebene Wohnung erteilst, zahlst du; die Provision ist dann gedeckelt. Umgehungen sind unwirksam.
Wo finde ich private und provisionsfreie Wohnungen in Wien?
In erster Linie auf Portalen mit Provisionsfrei-Filter — etwa willhaben mit Inseraten „Direkt vom Vermieter“ oder ImmoScout24.at mit „Provisionsfrei“ und „Privat“ —, auf ohne-makler.at für Inserate direkt von Eigentümern und in informellen Facebook- und Telegram-Gruppen. Weil dort viel privat läuft, prüfe jede Anzeige und jeden Vertrag sorgfältig.
Ist „provisionsfrei“ dasselbe wie „ohne Makler“?
Nicht ganz. Beides sind zunächst Bezeichnungen für ein Inserat, bei dem kein Makler eingeschaltet ist oder die Provision die Vermieterseite trägt. Es ist aber kein rechtlicher Status: Ob für dich das Mietrechtsgesetz gilt, hängt von der Wohnung und dem Vertrag ab, nicht von der Bezeichnung. Lass den Einzelfall von einer Beratungsstelle prüfen.
Woran erkenne ich, ob ich doch Provision zahlen muss?
Zahlen musst du nur, wenn du selbst dem Makler einen Suchauftrag erteilt hast. Inseriert der Makler dagegen eine konkrete Wohnung mit Zustimmung des Vermieters, ist eine Provision für dich nicht zulässig. Verlangt der Makler stattdessen eine „Mietvertragsgebühr“, ist Vorsicht angebracht — die AK rät, solche Forderungen prüfen zu lassen.

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